Столичная агломерация продолжает расти прежде всего как «бетонный полис». Многоэтажная застройка, уплотнение существующих районов, приоритет транспортной доступности и инфраструктуры определяют развитие Москвы и ближнего Подмосковья.
Поэтому для тех, кто стремится к загородному комфорту без отказа от динамичной городской среды, выбор квартир сегодня становится все более узким. Группа покупателей, которая жертвует близостью к центру ради природы, сталкивается с нехваткой предложения – однако не становится менее избирательной. Анализ спроса на рынке новостроек Подмосковья, проведенный компанией «КомфортИнвест», показывает: такие люди готовы платить за вполне конкретные вещи и отказываются переплачивать за формальные «зеленые» атрибуты.
Фактор №1. Природа для пешехода
Даже в комфорт-классе, где покупатель особенно внимательно считает деньги, люди могут заплатить «премию» в диапазоне 10-20% за близость к воде и лесу. «Ключевую роль играет реальное расстояние: тут важна не красивая картинка с генерального плана, а фактическая пешая доступность водоема или лесного массива. Разница между „300 метров до берега” и „вид на воду через соседние корпуса” для этой аудитории принципиальна», – отмечает Сергей Ильясаев, генеральный директор ООО «СЗ „КомфортИнвест”. Это подтверждают и опросы жителей микрорайона „Пироговская Ривьера”, который строят у Пироговского водохранилища: они прямо указывают, что купили квартиру здесь именно потому, что для доступа к природе „нужны ноги, а не колеса автомобиля”.
По данным аналитиков „КомфортИнвест”, при прочих равных условиях – таких как класс жилья, качество проекта, транспорт, инфраструктура – одна только близость к водоему (даже к небольшой набережной) добавляет к стоимости жилья в среднем 15% – и покупатели готовы платить эту цену.
Фактор №2. Человеческий масштаб
Покупатели, ищущие баланс городской среды и природы, предпочитают низко- и среднеэтажные корпуса. В идеале, окружающая застройка не должна превышать 6-9 этажей, уточняют в компании „КомфортИнвест”.
„Сегодня, когда мегаполисы активно растут вверх, низкая этажность сама по себе становится фактором, за который покупатели готовы платить дополнительную премию. Она может достигать +2-5% к стоимости квартир в той же локации, только в проектах высотой 20-30 этажей”, – говорит Сергей Ильясаев.
Фактор №3. „Понятная” экология
В данном случае людей волнуют не столько зеленые технологии или энергоэффективность домов, а отсутствие крупных промышленных объектов и загруженных магистралей под окнами. Природное окружение должно работать как фильтр: люди платят за чистый воздух, возможность отдохнуть.
„Формальные „зеленые зоны” или обещания будущих парков нередко воспринимаются скептически. Даже когда в проекте заявлен большой двор-сад, но реальное окружение – скорее индустриальное, покупатель, ориентированный на природу в городе, не станет переплачивать за внутренние фишки самого проекта. Он пойдет искать локацию, где зеленым будет не только двор”, – считает Сергей Ильясаев.
Впрочем, полностью „дикий” загородный формат большинство таких покупателей все же не рассматривает, добавляет эксперт. Нужны детский сад, школа, поликлиника в разумной доступности и возможность добраться до метро или центра за приемлемое время (обычно до 30-40 минут).
„Но вот что интересно: инфраструктура не должна превращать район в очередной плотный кластер. Для адептов природного окружения в городской среде это критично. Так, лес и вода не сработают в сочетании с обилием высокоэтажной застройки, отсутствием приватности, узкими дворами, новыми крупными стройками вокруг. Все это нивелирует потенциальный спрос”, – резюмирует Сергей Ильясаев.
